[부동산 소식] 빌라 전세, 이제 완전히 끝났다?"…HUG 정책에 임대인들 '멘붕'

 

빌라 전세, 이제 완전히 끝났다?"…HUG 정책에 임대인들 '멘붕'
126%도 힘든데 112%라니…세입자도 임대인도 모두 파산 위기!

 

 

 

이번에 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증 가입 기준을 강화하는 방안을 발표하면서, 전세 시장에 큰 혼란이 예상되고 있습니다. 이 정책은 특히 빌라 전세 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

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무슨 일이 일어나고 있나요?

1. HUG의 전세보증 기준 강화 방안
   • 지금까지 HUG의 전세보증은 집값(공시가격)의 126%까지 보증 가입이 가능했습니다.
   • 새 방안에서는 이 한도를 공시가격의 112%로 낮추는 것을 검토 중입니다.
2. 보증 기준 계산법
   • 전세보증 가입 가능 금액은 공시가격에 HUG가 정한 기준(담보인정비율, LTV)을 곱해 정해집니다.
   • 현재는 공시가격 × 90%(LTV)를 기준으로 계산되는데, 이를 80%로 더 낮추겠다는 것입니다.
   예) 공시가격이 1억 원인 빌라라면:
   • 기존 한도: 1억 2600만 원까지 보증
   • 변경 후 한도: 1억 1200만 원까지 보증

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왜 이런 정책을 내놓았나요?

1. HUG의 재정 악화
   • HUG는 임대인이 세입자에게 돌려주지 못한 전세금을 대신 지급하는 역할을 합니다.
   • 최근 HUG의 대위변제액(임대인을 대신해 세입자에게 지급한 전세금)이 급증하고 있습니다.
     • 2020년: 약 4400억 원
     • 2022년: 약 9200억 원
     • 2023년: 약 3조 5500억 원
   • 재정 부담이 커지면서 기준을 강화해 손실을 줄이려는 것입니다.
2. 전세사기와 무리한 전세보증 문제
   • 일부 악의적인 갭투자자나 전세사기범들이 HUG 보증을 악용했습니다.
   • 이로 인해 세입자 피해와 HUG의 재정 부담이 동시에 증가했습니다.

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어떤 문제가 생길까요?

1. 임대인의 반발
   • 이미 많은 임대인이 ‘126% 룰’ 도입 후 자금 마련에 어려움을 겪고 있습니다.
   • 공시가격 기준이 낮은 빌라의 경우, 보증 한도가 낮아지면 전세금도 더 내려야 합니다.
   • 하지만 기존 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 마련하지 못해 파산하거나 경매로 넘어가는 경우가 더 많아질 수 있습니다.
2. 역전세 문제 심화
   • 전세금이 하락하면 세입자는 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 기존 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다.
   • 한 임대인의 주장:“빌라 공시가격이 시세보다 낮아 이미 힘든 상황인데, 기준이 더 강화되면 전세금을 돌려줄 방법이 없다. 임대인과 세입자 모두 피해를 본다.”
3. HUG의 재정 부담은 여전
   • 보증 기준이 강화되더라도 당장 쌓인 대위변제액과 부실 문제를 해결하기 어렵다는 지적도 있습니다.

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앞으로 어떻게 될까요?

• HUG는 아직 구체적인 시행 여부는 결정되지 않았다고 밝혔습니다.
• 하지만 이번 정책이 시행될 경우:
  • 빌라 전세 시장은 가격 조정이 불가피하고,
  • 임대인·세입자 간 갈등과 역전세 문제가 더 심화될 가능성이 높습니다.

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전문가들의 목소리

1. 임대인의 호소
   • “일부 전세사기범 때문에 선량한 임대인이 피해를 보고 있다. 최소한의 퇴로는 마련해줘야 한다.”
2. 정책 개선 요구
   • 전세보증의 남용을 막으면서도, 선량한 임대인과 세입자가 피해를 보지 않도록 정교한 정책 설계가 필요합니다.

이처럼 HUG의 보증 기준 강화는 필수적이지만, 이를 단순히 적용하면 시장 혼란이 더 커질 우려가 큽니다.