[부동산 소식] 강남 재건축 전쟁! 경남1차 주민들의 분노, 3억 차이의 진실은?

 

강남 재건축 전쟁! 경남1차 주민들의 분노, 3억 차이의 진실은?
'분담금 폭탄’ 위기? 개포동 재건축, 자산 평가 갈등 격화!

 

 

 

서울 강남구 개포동의 경남·우성3차·현대1차 아파트(이하 ‘경·우·현’) 통합재건축 사업이 본격적인 속도를 낼 전망입니다. 이 사업은 주민 간 갈등이 있었던 종전자산 추정액 문제를 두고 상당한 논란이 있었지만, 이를 조율하는 과정에서 진전을 보이며 추진 단계에 접어들었습니다.

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경·우·현 단지의 배경

• 위치와 역사:
  경·우·현 단지는 개포동 최초의 민영 아파트로, 1984년에 준공된 역사적인 단지입니다. 각각 경남1차(678가구), 우성3차(405가구), **현대1차(416가구)**로 구성되어 있으며, 총 1,499가구의 대규모 단지입니다.
• 재건축 계획:
  이 단지는 지난해 서울시의 신속통합기획안에 따라 최고 50층, 총 2,340가구로 재건축이 확정되었습니다.

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갈등의 시작: 종전자산 추정액 문제

• 종전자산 추정액이란?
  재건축 과정에서 기존 아파트의 자산 가치를 평가한 금액으로, 나중에 주민들이 내야 할 **분담금(재건축 비용 부담액)**을 산정하는 기준이 됩니다.
  ▶ 종전자산이 높게 평가되면 분담금이 줄어들고, 낮게 평가되면 분담금이 늘어납니다.
• 논란의 원인:
  • **경남1차(166.48㎡)**의 종전자산 추정액은 32억500만원으로 평가되었습니다.
  • 반면, **경남2차(182.2㎡)**는 35억5,800만원으로 책정되어 3억 원 이상 차이가 발생했습니다.
  • 문제는 경남1차의 대지 지분이 더 큰데도 추정액이 낮게 평가된 점입니다.
    • 경남1차: 12층 건물로 용적률 158%
    • 경남2차: 15층 건물로 용적률 203%
  • 대지 지분은 경남1차가 약 15% 더 크지만, 용적률 차이로 인해 추정액에서 차이가 난 것입니다.
• 주민들의 반발:
  경남1차 주민들은 평가 방식에 불만을 표하며, 경남1차와 경남2차를 독립적으로 분리해 정산하자는 요구를 제기했습니다.
  ▶ 기존 계획은 경남1차·경남2차를 묶어서 계산하는 방식이었으나, 이를 **4개 단지(경남1차, 경남2차, 우성3차, 현대1차)**로 나눠 정산하자는 의견이 나온 것입니다.

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문제 해결을 위한 노력

• 통합재건축 추진준비위 입장:
  추진위 측은 “종전자산 추정액은 용적률, 대지 지분뿐 아니라 시세 등 다양한 요소를 반영해 산출된 것”이라며 추정액에 문제가 없다고 주장했습니다. 또한, 경남1차와 2차는 하나의 필지로 묶여 있어 분리 정산이 현실적으로 어렵다는 입장이었습니다.
• 비상대책위원회와 전문가 자문단 구성:
  경남1차 주민들은 비상대책위원회를 꾸려 적극적으로 문제를 제기했습니다. 이에 강남구는 재건축드림지원TF 자문단을 구성하여 갈등 조정에 나섰습니다.
  • 5차례 회의를 통해 주민 의견을 수렴했고, 지난달 말 자문단은 “빠른 정비계획 입안이 필요하다”는 결론을 내렸습니다.

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현재 상황과 앞으로의 일정

• 강남구는 이번 주 구의회 의견을 청취한 뒤, 곧 서울시에 정비계획 입안을 신청할 예정입니다.
• 서울시는 이후 도시계획위원회를 열어 정비구역 지정 여부를 최종 결정하게 됩니다.

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의미와 전망

이번 통합재건축은 총 2,340가구의 대규모 단지로 개발될 예정이며, 강남 지역의 핵심 주거지가 될 가능성이 큽니다. 다만, 주민 간 갈등 조율이 완전히 끝난 것은 아니므로, 앞으로도 세부적인 협의와 조정이 계속될 것으로 보입니다.