전세보증금 반환 못 해서 파산 직전… 건물주는 정말 돈을 숨겼을까?
"이젠 월세로 살래요" 전세의 덫에 갇힌 집주인의 고백
전세보증금 반환 문제, 왜 발생할까?
많은 집주인들이 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 곤란한 상황에 처하고 있습니다. 세입자는 계약 기간이 끝났으니 당연히 보증금을 돌려받아야 한다고 생각하지만, 집주인은 보증금을 돌려줄 현금을 손에 쥐고 있지 않은 경우가 많습니다. 이 문제는 집주인과 세입자 모두에게 고통을 줍니다. 아래는 이 상황의 원인과 사례를 자세히 설명한 이야기입니다.
1. 전세보증금의 현실: 건축비로 사용된 보증금
집주인 A 씨의 이야기를 통해 현실적인 문제를 살펴볼 수 있습니다.
A 씨는 원래 단독주택에 살았지만, 주변의 요구로 다세대주택을 짓기로 했습니다. 문제는 건축비였습니다. 월급쟁이였던 A 씨는 건축비를 감당할 돈이 없었습니다.
건축사업자가 제안한 해결책
- 다세대주택을 지은 뒤 각 세대로부터 받은 전세보증금으로 건축비를 갚는 방식.
- A 씨는 이 제안을 받아들여 8세대가 들어갈 수 있는 다세대주택을 지었습니다.
결과적으로 A 씨는 자기 돈을 거의 들이지 않고 건물을 완공했지만, 그 보증금은 이미 건축비로 사용되었습니다. 이후 보증금을 돌려줘야 할 상황에서 항상 돈이 부족해 문제가 발생했습니다.
2. 전세 운영의 어려움
다세대주택을 운영하며 A 씨가 겪은 주요 문제점은 다음과 같습니다.
1) 계속되는 지출
- 집 수리비, 관리비, 세금 등은 꾸준히 발생하지만, 전세금만으로 이를 충당할 수 없었습니다.
- 월급에서 이 비용들을 부담하느라 생활 수준이 크게 낮아졌습니다.
2) 전세보증금 반환
- 세입자가 나가면 보증금을 돌려줘야 하지만, 건축비로 보증금을 사용했기 때문에 목돈이 없었습니다.
- 새로운 세입자로부터 보증금을 받아야 이전 세입자의 돈을 돌려줄 수 있는 악순환이 반복되었습니다.
3) 예상치 못한 요구
- 2008년 금융위기 당시, 전세 시세가 하락하자 세입자들이 보증금 일부를 돌려달라고 요구했습니다.
- 돈이 없었던 A 씨는 세입자들의 강한 항의와 욕설을 견뎌야 했습니다.
3. 전세에서 월세로 전환: 15년의 여정
A 씨는 결국 전세 운영의 한계를 깨닫고 전세를 월세로 바꾸기로 결심했습니다.
하지만 전세를 월세로 전환하는 과정은 매우 힘들고 오래 걸렸습니다.
전환 과정의 어려움
- 전세보증금을 돌려주고 월세를 받으려면 현금이 필요했습니다.
- 월급과 일부 월세 수입을 모아 하나씩 전세를 월세로 전환하는 데 15년이 걸렸습니다.
결국 모든 세대를 월세로 전환한 뒤에는 수익이 꾸준히 들어왔지만, 그 과정에서 너무 많은 스트레스와 비용이 발생했습니다.
4. A 씨의 사망과 자녀 B 씨의 고민
A 씨가 사망 후, 자녀 B 씨는 다세대주택을 물려받았습니다.
B 씨는 아버지의 고생을 옆에서 지켜봤기에 "맘 편하게 운영하자"는 생각으로 세입자들의 요구를 거의 다 들어주며 건물을 관리했습니다.
맘씨 좋은 임대인이 되려 한 결과
- 세입자들의 요구 수용
- 보안 카메라 설치, 도배와 도색, 싱크대 교체 등 세입자들의 요구를 대부분 받아들였습니다.
- 계약 기간이 끝나지 않아도 언제든 나가겠다는 세입자들의 요구도 수용했습니다.
- 8개월간 2400만 원 손실
- 한 세대의 전세보증금을 돌려줬지만, 이후 새로운 세입자가 들어오지 않아 손실이 발생했습니다.
- 월세를 올리지 않아 수익은 한 달 평균 75만 원에 그쳤습니다.
5. 문제의 본질: 적자 운영
B 씨는 선의로 임대사업을 운영했지만, 결과적으로 적자가 누적되었습니다.
- 한 달 수입이 75만 원인데, 자산 가치가 몇십억 원에 달하는 건물을 운영하면서 적자를 보는 것은 심각한 문제입니다.
- 임대사업은 사업이지 복지가 아닙니다.
6. 해결책: 깐깐한 임대인이 되는 법
B 씨는 이제라도 비용을 줄이고 적자를 면하기 위해 깐깐한 임대인으로 변해야 합니다.
구체적인 방안
- 세입자의 요구는 선별적으로 수용
- 임대료 수익에 큰 영향을 주는 요구는 받아들이되, 불필요한 요구는 거절.
- 임대료 현실화
- 세금, 관리비, 수리비 상승분만큼 임대료를 조정.
- 계약 조건 명확화
- 계약 기간 내 퇴거 시 보증금 반환 유예 등 명확한 규정 마련.
맺음말
임대사업은 자산 가치만 믿고 쉽게 접근할 수 있는 일이 아닙니다. 적자 운영을 피하려면 감정에 치우치지 않고 철저히 사업적으로 접근해야 합니다. B 씨가 더 이상 손실을 보지 않으려면 이제라도 깐깐한 임대인이 되어야 할 것입니다.
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