[부동산 소식] 손피거래 부담 폭탄! 분양권 매수자들 ‘다운계약’ 유혹 속으로?

 

손피거래 부담 폭탄! 분양권 매수자들 ‘다운계약’ 유혹 속으로?
양도세 2배 폭탄에 무너진 분양권 시장, 불법거래 기승?
분양권, 이제는 독? 높은 세율에 '마이너스 프리미엄' 속출!

 

 

 

분양권 시장에서 발생한 변화와 문제점: 쉽게 풀어보기

최근 분양권 거래 시장에서 큰 변화가 생겼습니다. 특히 정부가 손피거래에 대한 세법 해석을 바꾸면서, 분양권 거래가 줄고 가격도 많이 떨어졌습니다. 여기에 따라 생긴 문제점과 함께 불법적인 다운계약 유혹까지 다시 떠오르고 있습니다. 이를 하나씩 쉽게 설명해 보겠습니다.

---

1. 손피거래란?

손피거래는 매수자가 매도인의 양도소득세를 대신 부담하는 거래 방식을 말합니다. 원래는 매수자가 이 세금을 부담하더라도 1회에 한해 일부만 추가 비용으로 간주했습니다. 하지만 2022년 11월부터 정부가 해석을 바꿨습니다. 이제는 매수자가 매도인의 양도소득세 전액을 부담해야 합니다.

---

예를 들어볼까요?

• 이전 해석:
  분양권을 12억 원에 사서 17억 원에 팔면, 양도차익은 5억 원입니다.
  이 5억 원에 대해 매도인은 양도소득세 3억2800만 원을 냅니다. 매수자는 이 세금에 66%를 더한 금액인 약 5억4500만 원을 부담합니다.
• 바뀐 해석:
  매수자가 양도세 전액(3억2800만 원)을 추가로 부담해야 하므로, 총 부담금이 약 9억6600만 원으로 늘어납니다.

=> 이렇게 되면 매수자는 세금 부담이 2배 가까이 늘어나 분양권을 사려는 매력이 크게 줄어들게 됩니다.

---

2. 분양권 거래 시장의 변화

• 거래 급감:
  손피거래 해석이 바뀐 뒤, 분양권 거래는 눈에 띄게 줄었습니다.
  • 2022년 8월: 82건
  • 2022년 12월: 41건 (8월 대비 절반 수준)
• 가격 하락:
  분양권 매력이 낮아지면서 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄 매물이 등장했습니다. 예를 들어, 서울 동작구의 한 단지는 분양가보다 3000만 원 낮은 가격에 매물이 나오고 있습니다.

---

3. 세율과 법 개정 문제

• 분양권을 단기간 보유한 경우, 양도소득세율이 매우 높습니다.
  • 1년 미만 보유: 77%
  • 1년 이상 보유: 66%
• 정부는 2023년 부동산 대책에서 세율을 낮추겠다고 했지만, 아직 법 개정이 이루어지지 않아 높은 세금이 계속 적용되고 있습니다. 이런 이유로 매도인은 세금을 줄이기 위해 손피거래를 이용하려 하고, 매수인은 높은 세금을 대신 부담해야 하니 거래가 더 어려워지고 있습니다.

---

4. 다운계약의 유혹

• 거래가 위축되면서 불법적인 다운계약서 작성 유혹이 커지고 있습니다.
  다운계약은 실제 거래 금액보다 낮게 신고해 세금을 줄이는 불법 행위입니다.
  예를 들어, 15억 원에 거래했더라도 12억 원으로 신고해 세금을 줄이려는 방식입니다.
• 하지만 위험이 큽니다.
  • 국세청은 다운계약 적발 시 가산세, 비과세 혜택 배제, 과태료 등 막대한 불이익을 준다고 경고하고 있습니다.

---

5. 전문가들의 분석

• 분양가 상한제 단지:
  시세 차익 기대가 높은 단지는 여전히 인기가 있을 것입니다.
• 시세 차익 낮은 단지:
  높은 세금 부담까지 더해져 매수자들이 신중하게 접근할 수밖에 없습니다.

---

결론

정부의 세법 해석 변경으로 분양권 거래 시장이 위축되고, 매수자와 매도인 모두 부담이 커졌습니다. 이로 인해 분양권 시장의 매력이 감소했고, 불법적인 다운계약 유혹까지 다시 나타나는 상황입니다. 분양권 거래에 참여하는 사람들은 이런 변화를 잘 이해하고, 합법적인 거래를 진행해야 합니다.