전세 보증금, 한순간에 사라질 수 있다? 깡통전세의 진실

 

전세 보증금, 한순간에 사라질 수 있다? 깡통전세의 진실
집주인 파산하면 전세금 날린다? 깡통전세 전격 분석!

 

 

깡통전세란, 주택의 매매가격보다 선순위로 설정된 대출(근저당권)이나 전세보증금 등의 채권이 더 많아서, 집을 팔아도 모든 빚을 갚을 수 없는 상태를 말합니다. 쉽게 말해, 주택 가격보다 빚이 많아 보증금을 돌려받기 어려운 상황입니다.

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깡통전세가 발생하는 조건

1. 선순위 근저당권: 집주인이 은행 등에서 대출을 받으며 주택을 담보로 설정한 금액.
2. 채권: 세입자가 집주인에게 맡긴 전세보증금.
3. 선순위 근저당권 + 전세보증금
   이 두 금액의 합이 주택 매매가격을 초과하면 깡통전세가 됩니다.

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예시로 이해하기

• 주택 매매가격: 2억 원
• 선순위 근저당권: 1억 5천만 원 (집주인이 대출받은 금액)
• 전세보증금: 7천만 원 (세입자가 맡긴 돈)
• 1억 5천만 원 + 7천만 원 = 2억 2천만 원
  ▶ 매매가격(2억 원)보다 2천만 원이 더 많음 → 깡통전세!

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깡통전세의 위험

1. 집주인이 집을 팔더라도 매매가격이 빚보다 낮아 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큼.
2. 경매로 넘어가도 우선순위가 밀리는 세입자는 보증금의 전부를 잃을 수도 있음.

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예방 방법

• 등기부등본 확인: 집에 설정된 근저당권, 대출 여부를 미리 확인.
• 전세가율 확인: 전세보증금이 집값 대비 얼마나 높은지 점검.
  (전세가율이 80% 이상이면 위험)
• 전세금 반환 보증 가입: 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 가입하는 보험.

깡통전세는 신중히 검토하고 전문가와 상의하는 것이 중요합니다!