[부동산 소식] 집값 떨어지는데 전셋값은 상승! 지금이 ‘내 집 마련’ 타이밍?

 

 

 

전국적으로 아파트 매매 가격은 하락하는 반면, 전셋값은 오르면서 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 상승하고 있습니다. 특히 수도권에서도 전세가율이 높아지는 추세를 보이고 있으며, 이에 따라 수요자들이 월세로 전환하거나 ‘매매 갈아타기’를 고려하는 움직임이 나타나고 있습니다. 전문가들은 올해 아파트 분양 및 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되므로, 내 집 마련을 고려해볼 만하다고 조언하고 있습니다.

📈 전셋값 상승세 지속

2월 16일 KB국민은행의 발표에 따르면, 지난 1월 전국 아파트 전세가율은 68.0%까지 올랐습니다. 이는 2022년 11월 국민은행이 시세 조사 표본을 확대 개편한 이후 가장 높은 수치입니다. 서울 역시 54.1%로 조사되었으며, 이는 표본 확대 이후 최고 수준입니다. 2023년 4월 50.8%까지 떨어졌던 서울 전세가율이 1년 9개월 만에 3.3%p 상승한 것입니다.

전세가율이 높아지면, 매매 가격과 전세 가격 간 격차가 줄어들어 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성이 커집니다. 현재 전셋값이 강세를 보이는 이유는 다음과 같습니다.

1. 대출 규제 강화: 지난해 하반기부터 정부의 대출 규제 정책으로 인해 매매 수요가 위축됨.
2. 봄 이사철 영향: 전통적으로 이사 수요가 늘어나는 시기로, 전세 수요가 증가함.

실제로 지난 1월 KB부동산 조사에 따르면 전국 아파트 매매가는 0.15% 하락했지만, 전셋값은 0.02% 상승했습니다. 서울에서는 매매값이 0.06% 올랐지만, 전셋값 상승률이 0.07%로 더 높았습니다.

🏠 분양·입주 물량 감소

아파트 공급이 줄어들면서 전셋값이 안정되지 못하고 있습니다.

• 일반분양 물량 감소
  • 지난 1월 전국에서 공급된 일반분양 아파트는 3,751가구로, 2023년 2월(2,725가구) 이후 약 2년 만에 최저 수준.
  • 2023년 12월(9,435가구)과 비교하면 60%가량 줄어듦.
  • 수도권(서울·경기·인천)에서는 일반분양 물량이 전혀 없었음.
  • 경기 지역 분양 물량 '제로'는 2016년 1월 이후 108개월 만에 처음 발생.
  • 서울에서도 2023년 2월 이후 23개월 만에 신규 분양이 없었음.
• 입주 물량 감소
  • 2월 전국 아파트 입주 물량은 21,404가구로, 1월(33,723가구)보다 37% 감소.
  • 수도권 입주 물량은 7,250가구로 1월(13,980가구)의 절반 수준.
  • 지난해 7월(2,318가구) 이후 가장 적은 수준.

전세 시장 안정에 중요한 요소인 입주 물량 감소로 인해, 전세난이 지속될 가능성이 큽니다. 부동산 정보업체 ‘직방’ 관계자는 “1월에는 서울과 경기에서 대단지 입주가 있었고, 인천에서도 5개 단지가 입주했지만, 2월에는 일부 중소형 단지 위주로 집들이가 이뤄졌다”고 설명했습니다.

🔍 수도권 새 아파트와 매매 갈아타기

분양과 입주 물량이 줄어들면서 새 아파트나 준공 10년 내 아파트로 갈아타려는 수요가 증가하고 있습니다. 특히, 수도권에서는 분양가보다 저렴한 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물이 나오고 있습니다.

📍 서울 마피 매물 사례

• 구로구 개봉동 ‘호반써밋 개봉’
  • 지난해 12월 입주 시작.
  • 전용면적 84㎡ 매물이 9억5,000만 원 수준.
  • 약 7,000만 원의 마피가 붙어 있음.
• 동작구 상도동 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’
  • 2023년 4월 준공.
  • 전용 84㎡ 매물이 분양가보다 1억 원가량 하락한 가격에 다수 등록됨.

📍 수도권 신규 분양 주목할 단지

• 경기 의정부 ‘힐스테이트 회룡역 파크뷰’
  • 현대건설 시공, 전체 1,816가구 중 674가구 일반 분양.
  • 호원동에 20년 만에 들어서는 새 아파트라 희소성 있음.
  • 인근 지하철 1호선 회룡역을 이용해 서울 도봉구·노원구 이동이 편리함.
• 인천 신규 분양 단지
  • 부평구 산곡동 ‘산곡구역 효성해링턴플레이스’(2,475가구)
    • 효성중공업 시공, 분양 준비 중.
  • 미추홀구 학익동 ‘시티오씨엘 7단지’(1,453가구)
    • HDC현대산업개발·현대건설·포스코이앤씨가 시공.
    • 시티오씨엘은 154만㎡ 규모 부지에 1만3,000여 가구를 조성하는 미니 신도시 개발 프로젝트.
    • 2021년 1·3·4단지 분양 마감, 2023년 6단지도 단기간에 계약 완료됨.

🏡 전망
건국대 부동산대학원 박합수 교수는 “최근 탄핵 정국과 맞물려 시장이 관망세를 보이고 있지만, 봄 이사철 전셋값이 더 오르면 매매 가격에도 영향을 미칠 것”이라며 “아파트 실수요는 꾸준히 증가할 것”이라고 전망했습니다.

🔹 요약

• 전세가율 상승으로 전세에서 매매로 갈아타려는 움직임 증가.
• 대출 규제와 봄 이사철 영향으로 전셋값 상승세 지속.
• 아파트 분양·입주 물량 감소로 전세난 심화 가능성.
• 수도권 새 아파트 및 준공 10년 이내 아파트에 대한 관심 증가.
• ‘마피’ 매물이 등장하면서 저렴한 매매 기회도 존재.

올해 아파트 시장은 여전히 불확실성이 크지만, 수요가 꾸준한 지역과 신규 분양 단지는 여전히 관심을 받을 것으로 보입니다.