[부동산 소식] 소득 낮으면 전세대출도 불가! 세입자들 패닉

 

 

 

 

전세대출 규제 강화, 무엇이 달라지나?

올해 7월부터 전세대출을 받을 때 세입자의 소득과 기존 대출 여부가 중요한 기준이 된다. 그동안은 소득이 없거나 다른 대출이 있어도 전세대출이 가능했지만, 앞으로는 상환 능력에 따라 대출 금액이 달라질 전망이다. 또한, 대출 보증 비율도 낮아져 전세대출을 받기가 더욱 어려워진다.

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1. 전세대출 보증한도 축소

현재 전세대출을 받으려면 보증기관(HUG, HF, SGI서울보증)의 보증이 필요하다. 이 보증이 있어야 은행이 대출을 해주기 때문이다.

지금까지 HUG(주택도시보증공사)는 세입자의 소득이나 부채를 따지지 않고 전세금의 100%까지 보증해줬다. 하지만 올해 상반기(1~6월) 중에 이 비율을 90%로 낮춘다.

예를 들어, 수도권의 전세 5억 원짜리 아파트를 보면:

• 현재는 최대 4억 원(전세금의 80%)까지 대출 가능
• 앞으로는 3억6000만 원(보증한도 90%)으로 줄어듦

이렇게 되면 세입자가 추가로 마련해야 할 보증금이 더 많아진다.

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2. 세입자의 소득·부채도 심사

올해 하반기(7~12월)부터는 HUG가 세입자의 소득과 기존 대출을 평가해 보증 한도를 정한다. 현재는 소득이 없거나 다른 대출이 많아도 전세대출이 가능하지만, 앞으로는 상환 능력이 부족하면 대출이 제한될 수 있다.

예를 들어, 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 경우, 전세대출 가능 금액이 더 줄어들 가능성이 크다.

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3. 전세대출 규제 강화, 왜 하는 걸까?

정부는 이번 조치를 통해 과도한 전세대출이 부동산 시장을 자극하는 것을 막으려 한다.

• 현재 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 잔액은 120조 원으로, 전체 주택 관련 대출(580조 원)의 20%를 차지한다.
• 국토연구원 조사에 따르면 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값이 8.21% 오르는 영향이 있다.
• 전셋값이 오르면 갭투자(전세를 끼고 주택을 매수하는 투자방식)가 증가해 집값 상승을 부추길 가능성이 있다.

따라서 정부는 전세대출을 줄여 가계부채를 관리하고 부동산 시장의 과열을 막으려는 것이다.

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4. 전세에서 월세로 바뀌는 흐름

전세대출이 어려워지면서 전세보다 월세를 찾는 사람이 늘어날 가능성이 크다.

• 최근 금리 인상과 전세 사기 등의 영향으로 전세보증금을 낮추고 월세를 받는 집주인이 증가하는 추세다.
• 전세대출이 줄어들면 세입자는 큰돈을 마련하기 어려워지고, 결국 월세를 선택하는 수밖에 없다.
• 전문가들은 "전세대출을 줄이면 보증부 월세(보증금+월세) 형태가 늘어날 것"이라며, "월세가 전세대출 이자보다 비싸기 때문에 서민들의 주거 부담이 커질 수 있다"고 전망했다.

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5. 앞으로 어떻게 대비해야 할까?

📌 전세를 찾는다면

• 대출 한도가 줄어들기 때문에 미리 본인의 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요하다.
• 전세보다 보증부 월세, 반전세 등의 옵션을 고려해야 할 수도 있다.

📌 집주인이라면

• 전세 수요 감소에 대비해 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방식을 고민해볼 필요가 있다.

📌 대출이 필요한 경우

• 소득과 기존 대출을 따지기 때문에 미리 금융기관과 상담하여 대출 가능성을 점검하는 것이 필수적이다.
• HUG 대신 HF(한국주택금융공사)나 SGI서울보증을 이용하는 방법도 검토해볼 수 있다.

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이번 전세대출 규제 강화는 부동산 시장 안정과 가계부채 관리를 위한 조치지만, 세입자들에게는 부담이 될 가능성이 크다. 앞으로 주거 형태가 전세에서 월세 중심으로 변화할 것으로 보이므로, 이에 대한 대비가 필요하다.