[부동산 소식] 전세보증 규정 개정 후폭풍… 임대인들 '건물 경매 당할 판'

 

 

 

최근 전세사기를 방지하기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 임대보증금 반환보증 가입 기준을 변경했는데, 이에 대해 임대인(집주인)들이 반발하고 있어요. 이 규정이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 것을 더 어렵게 만든다는 지적이 나오고 있죠.

기존 규정 vs 변경된 규정

기존에는 건물 전체를 기준으로 부채(근저당)와 보증금을 계산했어요. 즉, 건물 전체 가격이 담보 범위 내에 있으면 개별 세대의 전세보증금이 얼마인지 따지지 않고 보증 가입이 가능했어요.

하지만 변경된 규정에서는 개별 세대별로 부채비율을 따져야 해요. 건물 전체가 아니라 각 가구별 보증금과 부채를 따로 계산해, 이 비율이 집값의 90% 이하가 되어야 보증 가입이 가능해진 거죠.

예를 들어 설명하면

1. 기존 방식
   • 10가구짜리 건물이고, 건물 전체 가격이 10억 원
   • 근저당 설정이 5억 원
   • 남은 5억 원 범위 내에서 각 가구별로 전세와 월세를 유동적으로 운영 가능
   • 예를 들어 4가구는 보증금 500만 원 + 월세, 나머지 6가구는 전세 7000만 원 이런 식으로 조절할 수 있었어요.
   • 보증금 총액이 건물 전체 가격을 초과하지 않으면 문제가 없었어요.
2. 변경된 방식
   • 같은 10가구짜리 건물이고, 건물 가격이 10억 원
   • 근저당 설정이 5억 원
   • 각 가구별로 보증금 + 근저당 비율을 계산해야 함
   • 즉, 각 가구의 보증금이 4000만 원 이하가 되어야 보증 가입 가능
   • 기존에 7000만 원 전세였던 6가구는 보증금을 낮춰야 보증을 받을 수 있음
   • 하지만 기존 계약이 이미 7000만 원이라면, 세입자가 계약 만료 후 보증금(1억8000만 원)을 돌려달라고 할 때 임대인이 돈을 마련하기 어려워지는 문제 발생

임대인들의 반발

부산의 임대인들은 이 규정이 바뀌면서 기존 세입자들에게 보증금을 돌려주기 더 어려워졌다고 주장하고 있어요.

• 건물 전체의 부채 비율을 기준으로 했을 때는 임대인이 전세와 월세를 적절히 조합해 운용할 수 있었지만,
• 이제는 개별 가구의 담보비율을 적용해야 하므로, 기존 계약 조건을 유지하기 어렵다는 것이에요.
• 세입자에게 돌려줘야 할 보증금이 수억 원에 이르는데, 보증 가입이 어렵게 되면 결국 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하고 건물이 경매로 넘어갈 수도 있다는 우려도 나옵니다.

왜 규정이 바뀌었을까?

부산에서 발생한 전세사기 사건이 계기가 됐어요.

• 일부 임대인이 보증금을 낮게 신고하는 방식으로 부채비율을 조작해 보증 가입을 했어요.
• 예를 들어 한 가구의 보증 가입을 신청할 때, 실제보다 다른 가구들의 보증금을 적게 신고해서 건물 전체 부채비율을 낮춰 보증 가입을 하는 방식이었죠.
• HUG는 이를 방지하기 위해 각 가구별로 따로 보증금과 부채비율을 확인하는 방식으로 변경한 것입니다.

HUG의 입장

HUG는 변경된 기준이 전세사기를 막기 위한 것이지만, 임대인들의 불만을 고려해 의견을 수렴 중이며 추가적인 제도 개선을 검토하겠다고 밝혔어요.

즉, 전세사기를 막으려는 보증 규정 개선이 오히려 기존 전세 시장에 혼란을 주면서 역전세(세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 상황)를 부추길 수 있다는 지적이 나오고 있는 상황입니다.