전월세 안심신탁사업, 과연 임대인의 마음을 잡을 수 있을까?

 

 

안녕하세요! 최근 부동산 시장에서 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 '전월세 안심신탁사업'에 대해 들어보셨나요?

다음 달 시행을 앞두고 정부와 주택도시보증공사(HUG)가 야심 차게 준비한 제도이지만, 정작 현장의 반응은 겉돌고 있습니다. "선의만으로는 성공하기 어렵다"는 목소리가 나오는 이유가 무엇인지, 제도 내용부터 한계점과 전망까지 블로그 글 형식으로 알기 쉽게 짚어보겠습니다.

1. '전월세 안심신탁사업'이란 무엇인가요?

이 사업은 한마디로 민간의 전세 물건을 공공이 개입해 안전한 전월세 형태로 바꿔 공급하겠다는 취지로 만들어졌습니다.

• 참여 주체: 임대인(집주인), 임차인(세입자), 그리고 전월세안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)
• 계약 구조: 3자 계약 체결 후, 세입자가 전세금을 HUG에 예치합니다.
• 자금 운용: HUG는 이 예치금으로 '주택공급활성화펀드'를 조성해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등에 투자하고, 여기서 발생한 연 4%대 수익을 매달 집주인에게 월세 개념으로 지급합니다.

💡 왜 이런 제도를 만들었을까요? 가장 큰 목적은 최근 사회적 문제가 되었던 전세사기를 원천 차단하는 것입니다. 세입자가 HUG에 전세금을 안전하게 맡기기 때문에 보증금을 떼일 염려가 사라집니다.

하지만 헌법상 사적 재산권 침해 논란을 피하기 위해 법적 참여 의무는 두지 않고 100% 자율 참여로 진행됩니다. 강제성이 없다 보니, 집주인들이 과연 스스로 이 제도에 뛰어들지가 최대 관건입니다.

2. 임대인들은 왜 냉소적일까? (참여 유인의 부족)

정부의 좋은 취지에도 불구하고, 개인 임대사업자들과 전문가들은 냉소적인 반응을 보이고 있습니다. 이유는 명확합니다. "집주인에게 남는 게 없다"는 것입니다.

• 매력 없는 연 4%대 수익률: HUG가 제시한 연 4%대 운용 수익률은 현재 시중 금융상품과 비교해 메리트가 떨어집니다. 당장 주요 증권사 발행어음 금리가 연 4%에 육박하고, 저축은행 1년 만기 예금 금리는 연 4%대 중반을 형성하고 있습니다. 굳이 복잡한 신탁 사업에 돈을 묶어둘 이유가 없는 셈입니다.
• 전월세전환율과의 괴리: 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 주택종합 전월세전환율은 전국 6.7%, 서울 5.6%, 지방 7.4%입니다. 특히 비아파트나 지방의 경우 전월세전환율이 10%를 넘기도 합니다. 집주인 입장에서는 전세를 월세로 돌려받는 수익률(전월세전환율)보다 HUG가 주는 이자 수익(연 4%)이 낮으니 오히려 손해라고 느낄 수 있습니다. (국토부 사전 설문조사에서도 수익률 4.85% 가정 시 참여 의향이 20%에 불과했습니다.)
• 각종 규제와 간섭 부담: 위반 건축물 여부, 시세 대비 전세금 적정성 검증 등 공공기관이 임대차 계약에 끼어들어 간섭하는 형태가 집주인들에게는 큰 부담으로 작용합니다. 반면, 막상 세입자와 하자와 같은 분쟁이 발생하면 당사자 간 해결이 원칙이라 실질적인 도움을 받기는 어렵습니다.

3. 전문가들이 지적하는 한계와 우려 목소리

시장 전문가들은 이 제도가 안착하기 위해서는 더 강력한 유인책이 필요하다고 입을 모읍니다.

"임대인 입장에선 내 집 임대차 계약에 공공기관이 끼여들어 간섭하는 꼴입니다. 아무리 취지가 선하다지만 메리트 없는 사업에 임대인들이 참여할 여지는 크지 않습니다." — 김인만 (김인만부동산경제연구소장)

정부는 임대인의 소득세 부담을 한 자릿수로 낮추고 공제 한도를 높이는 방안을 추진하겠다고 밝혔지만, 이는 법령 개정 사안이라 국회 동의가 필요합니다. 당장 확정된 혜택이 아닌 셈입니다.

또한, 일각에서는 부작용을 우려하는 목소리도 있습니다.

• 전세의 월세화 가속: 서울 등 전세 수요가 공급보다 많은 지역에서는 집주인들이 우위에 서 있기 때문에 제도를 외면할 가능성이 높고, 전반적인 임대차 시장의 구조 변화를 이끌어내기엔 역부족이라는 지적입니다.
• 복잡해진 셈법: 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 *"집주인들의 상황이 천차만별이라 일반화할 수는 없지만, 신사업인 만큼 상황을 지켜보려는 분위기가 역력하다"*며 *"임대차 시장의 불안을 야기할 수도 있다"*고 언급했습니다.

💡 마무리하며

'전월세 안심신탁사업'은 세입자의 전세 보증금을 안전하게 지키면서 임대인에게도 안정적인 수익을 주겠다는 따뜻한 아이디어에서 출발했습니다.

하지만 개인의 자산 운용 방식과 수익성을 극우선시하는 부동산 시장의 냉정한 현실 속에서, 현재의 연 4%대 수익률과 모호한 혜택만으로는 집주인들의 지갑과 마음을 열기 쉽지 않아 보입니다.

사업이 실효성을 거두려면 신탁에 참여함으로써 줄어드는 다양한 레버리지나 기회비용을 충분히 상쇄할 수 있는 파격적이고 실질적인 인센티브 보완이 시급해 보입니다.