[부동산 이슈] 서울을 넘어 지방까지 번진 전세난… 2021년 '전세대란' 재현되나?

 

 

최근 대한민국 부동산 시장에서 전세의 자리가 점점 더 좁아지고 있습니다. 서울의 전세난이 심각하다는 뉴스는 어제오늘 일이 아니지만, 이제는 지방 주요 광역시의 전세시장까지 비상등이 켜졌습니다.

지방 전세시장의 불안 심리를 보여주는 '전세수급지수'가 무려 5년 만에 2021년 전세대란 수준까지 치솟았는데요. 특히 일부 지방 대도시의 지표는 서울을 웃돌기까지 했습니다. 이번 글에서는 현재 지방 전세난의 실태와 원인, 그리고 앞으로의 전망을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 5년 만의 최대치, 심상찮은 지방 전세수급지수

KB부동산 통계에 따르면, 지난달 5대 광역시(부산·대구·광주·울산·대전)의 평균 전세수급지수는 168.2를 기록했습니다. 이는 문재인 정부 시절 극심한 전세대란이 벌어졌던 2021년 9월(172.3) 이후 약 5년 만에 가장 높은 수치입니다.

• 전세수급지수란?
  • 시장 내 전세 '공급'과 '수요'의 비중을 나타내는 지표로, 100을 초과할수록 공급보다 수요가 많음을 뜻합니다.
  • 숫자가 높을수록 세입자는 들어가고 싶어도 들어갈 집이 없어 가격이 급등할 위험이 커집니다.
  • 특히 180을 넘어가면 '전세대란' 수준의 극심한 공급 부족 상태로 해석됩니다.

현재 서울의 지난달 전세수급지수는 181.1로 지난 5월부터 석 달 연속 180선을 유지하며 높은 불안세를 보이고 있습니다. 그런데 놀라운 점은 지방 광역시 중 일부 지역은 서울보다 지수가 더 높았다는 사실입니다.

2. 가장 심각한 곳은 어디? 지역별 전세수급 현황

지방 5대 광역시 가운데 전세 불안이 가장 극심한 곳은 울산이었습니다.

• 울산 (188.9): 서울(181.1)보다 높은 수치를 기록하며 전국에서 가장 높은 수준을 보였습니다. 울산은 이미 지난해 4월부터 1년 넘게 180 이상의 지수를 유지하며 고공행진 중입니다.
• 부산 (173.6): 2021년 9월 이후 가장 높은 수치를 기록하며 역대급 불안 양상을 보이고 있습니다.
• 대전 (166.6): 탄탄한 실수요를 바탕으로 높은 수치를 기록했습니다.
• 광주 (162.2): 꾸준한 우상향 곡선을 그리는 중입니다.
• 대구 (160.8): 2021년 10월 이후 가장 높은 수준으로, 오랜 침체기를 겪던 대구 시장 분위기도 전세시장만큼은 예외가 아님을 보여줍니다.

3. 왜 이런 일이? 전세난을 부채질한 3가지 원인

지방 광역시에 이토록 거센 전세바람이 불고 있는 이유는 복합적입니다. 핵심 원인은 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다.

① 턱없이 부족해진 '아파트 입주 물량'

가장 큰 원인은 절대적인 주택 공급 감소입니다. 부동산114 집계에 따르면, 올해 전국 아파트 입주 물량은 18만 3124가구로 지난해(23만 6263가구)보다 무려 23% 급감했습니다. 이는 2013년 이후 13년 만에 가장 적은 규모입니다.

• 2022년 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 사태가 터지면서 착공과 분양이 크게 줄어든 여파가 지금 실질적인 입주 가뭄으로 다가오고 있는 것입니다.

② 눈에 띄게 말라버린 '전세 매물'

실제 현장 지표를 봐도 매물이 사라진 것을 체감할 수 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 주요 도시의 전세 매물은 전년 동기 대비 큰 폭으로 줄었습니다.

• 대구: 4,225건 ➔ 2,181건 (48% 감소)
• 대전: 전년 대비 38% 감소
• 부산: 4,852건 ➔ 3,685건 (24% 감소)
• 참고로 울산의 경우 전세 매물이 전년 대비 31.1% 늘어난 636건을 기록했으나, 그보다 훨씬 폭발적인 유입 수요를 감당하지 못해 여전히 수급 불균형이 해소되지 못했습니다.

③ 금리 환경 및 '월세 선호 현상'

여전히 전세보증금 반환 보증 가입 요건이 까다롭고, 임대차 시장 전반에서 월세 선호 현상이 겹치면서 전세로 남아있으려는 물건 자체는 줄어든 반면, 전세 대기 수요는 더욱 쏠리는 기현상이 발생하고 있습니다.

4. 전문가 진단 및 향후 전망

전문가들은 현재의 공급 부족 트렌드가 단기간에 해결되기는 어렵다고 입을 모읍니다.

건국대학교 부동산대학원 박합수 겸임교수는 *"2022년 부동산 PF 부실 문제를 계기로 지방에서도 입주 물량이 급감해 주요 광역시에서 전세난이 심각해졌다"*며, *"당분간 매매가격보다 전세가격이 더 가파르게 오를 가능성이 크다"*고 분석했습니다.

즉, 매매 시장은 고금리와 대출 규제 등으로 관망세를 유지하는 반면, 실거주 수요가 반드시 필요한 전세 시장은 공급 부족과 맞물려 가격 상승 압력을 더 크게 받을 수 있다는 뜻입니다.

💡 한 줄 요약 포인트

"입주 물량 감소 ➔ 전세 매물 잠김 ➔ 수요 집중"의 악순환이 서울을 넘어 지방 광역시(울산, 부산 등)까지 번지며 5년 만의 전세대란 경보가 울렸습니다. 내 집 마련이나 전세 재계약을 앞두고 계신다면 주변 지역의 입주 물량과 매물 감소 추이를 꼼꼼히 모니터링해야 합니다.