[부동산 소식] 이재명 자택 거래 방식? 양지마을 아파트 셀러파이낸싱 확산된 이유

 

 

최근 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 일대에서 '셀러파이낸싱(매도인 대출)' 방식의 아파트 거래가 크게 늘어나 주목받고 있습니다. 이재명 대통령 내외의 자택 매각 방식과도 유사해 화제가 되었는데요.

 

과연 양지마을에서 어떤 거래들이 이루어지고 있는지, 그 배경과 주의할 점을 쉽게 정리해 드릴게요!

 

🔍 양지마을 아파트 거래, 무엇이 다를까?

언론 보도(머니투데이 분석)에 따르면, 최근 3개월간 양지마을에서 체결된 아파트 거래 중 15억원 이상인 주요 거래를 전수조사한 결과 약 3분의 1에 달하는 물건에서 매도인이 매수인을 상대로 직접 근저당권을 설정한 것으로 나타났습니다.

• 이 대통령의 사례: 양지마을 금호1단지 자택을 29억원에 매각하면서 17억7000만원의 근저당권을 설정. 매수인이 잔금을 마련할 수 있도록 무이자로 자금을 빌려준 형태였습니다.
• 다양한 규모: 근저당 설정 금액은 최소 1억원에서 최대 20억9000만원까지 다양했습니다.
• 파격적인 비율: 한 아파트의 경우 23억원에 거래되면서 매매가의 90%에 달하는 20억9000만원의 근저당권이 설정되기도 했습니다. 매매가의 10%만 손에 쥐고 나머지는 매도인이 빌려준 셈이죠.

 

💡 왜 '매도인 대출(셀러파이낸싱)'이 활발할까?

이렇게 매도인이 직접 돈을 빌려주면서까지 거래를 서두르는 가장 큰 이유는 '재건축 규제' 때문입니다.

1. 사업시행자 지정고시 임박: 양지마을은 사업시행자 지정고시를 앞두고 있습니다.
2. 조합원 지위양도 제한: 이 고시가 이루어지면 재건축 조합원 지위 양도가 엄격히 제한됩니다.
3. 서둘러야 하는 매도인들: 근저당을 설정하고 아파트를 넘긴 매도인들 대부분은 조합원 지위양도 제한 예외 요건인 '10년 이상 보유 및 5년 이상 거주'를 채우지 못한 분들이 많았습니다. 즉, 규제 전에 빠르게 소유권을 넘겨야 했던 것입니다.
4. 매수인의 자금 부족: 매수인 입장에서도 대출 규제가 강화된 상황에서 급하게 잔금을 치러야 하므로, 매도인의 대출 도움을 받는 경우가 늘어난 것이죠.

법률 전문가들은 이를 부동산 매매 과정에서 잔금 채무를 대여금 채무로 바꾸고 근저당을 잡는 '준소비대차 계약'이라고 부르며, 재개발·재건축 단지에서는 종종 볼 수 있는 방식이라고 설명합니다.

 

⚠️ 주의해야 할 점은 없을까요?

이러한 거래 방식 자체가 불법은 아닙니다. 하지만 전문가들은 주의할 점도 분명히 지적합니다.

김예림 법무법인 심목 변호사: "재개발·재건축 지역은 집값이 빠르게 오르지만 대출 규제는 강화되고 조합원 지위양도 제한 때문에 잔금 전 소유권을 먼저 이전하는 사례가 나타난다. 다만 별도의 이자 약정 없이 무이자로 자금을 빌려준 경우에는 무상으로 받은 이익에 대해 증여세 문제가 발생할 수 있다."

 

즉, 시중 금리보다 현저히 낮거나 무이자로 돈을 빌려줄 경우 세무 당국으로부터 예기치 않은 증여세 폭탄을 맞을 수 있으므로 계약 시 각별한 주의가 필요합니다.

 

분당 수내동 양지마을의 재건축 속도가 빨라지면서 생겨난 독특한 부동산 풍속화, 셀러파이낸싱! 부동산 규제와 맞물려 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지 계속해서 지켜봐야겠습니다.