[부동산 소식] 6개월 만에 3억 폭등! 분당 아파트, 지금 타야 할까?

 

6개월 만에 3억 폭등! 분당 아파트, 지금 타야 할까?
18억 찍은 분당 아파트, 더 오를까? 지금이 마지막 기회?

 

 

 

분당 아파트, 지금 사도 괜찮을까?

최근 1기 신도시 재건축이 본격화되면서 분당 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했습니다. 이에 따라 분당 아파트에 대한 투자 고민이 많아지고 있는데요, NH투자증권 정보현 수석연구원이 제공한 분석을 바탕으로 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 분당 아파트, 얼마나 올랐나?

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 분당구 수내동의 '양지마을(금호1)' 전용 84㎡ 아파트는 지난 6개월 동안 2억 5000만 원이나 상승했습니다.

• 2023년 2월: 14억 8000만 원(11층)
• 2023년 8월: 17억 3000만 원(6층)
  현재는 호가가 18억 5000만 원에 이르고 있습니다.

이처럼 가격이 급등한 이유는 1기 신도시 재건축 사업이 본격적으로 추진되면서 재건축 기대감이 반영됐기 때문입니다.

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2. 재건축 기대감으로 인한 시장 과열

정보현 연구원은 분당이 **"과열 상태"**라고 진단했습니다.

• 분당은 100을 기준으로 한 시장 안정성 지수에서 100을 훨씬 웃도는 과열 상황.
• 반면, 다른 1기 신도시(평촌, 일산, 산본, 중동 등)는 과열 정도가 덜하거나 보합세를 보이고 있습니다.

특히, 중소형 면적대 아파트의 경우 가격 상승 가능성이 있지만, 이미 기대감이 선반영된 상태라 신중한 접근이 필요하다고 강조했습니다.

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3. 분당 아파트, 앞으로 더 오를까?

정부는 1기 신도시 재건축을 적극 추진 중이며, 선도지구로 지정된 아파트 단지들은 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다.
정보현 연구원은 만약 재건축이 차질 없이 진행된다면 분당 아파트 가격이 서울 주요 지역과 비슷한 수준에 이를 것이라고 내다봤습니다.

• 예: 서울 흑석동, 용강동, 옥수동 등 전용 84㎡ 아파트 (현재 20억~22억 원 수준).
• 완공 시, 분당의 가격도 이와 유사하게 상승할 가능성이 높다는 설명입니다.

하지만 단지별 추진 속도는 다를 것으로 보입니다.

• 주민 간 의견 차이, 재건축 여건 등에 따라 어떤 단지는 빠르게 진행되지만, 어떤 단지는 더딜 수 있다고 평가했습니다.
• 예를 들어, 분당의 '양지마을'은 속도가 빠를 것으로 예상됩니다.

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4. 재건축의 걸림돌과 이주 대책

재건축 추진에는 여러 걸림돌이 있습니다.

1. 추가 분담금 부담
   • 단지별로 공격적인 재건축 계획을 내놓으면서 분담금이 상승해 수익성이 낮아질 가능성이 있습니다.
2. 이주 대책 부족
   • 1기 신도시 전체에서 3만 가구 이상의 이주가 필요한 상황이지만, 이를 감당할 새로운 주택 공급이 부족합니다.
   • 예: 분당만 해도 올해 1만 가구가 이주해야 하고, 매년 추가적으로 1만 가구가 이주 예정.

이주의 영향

• 이주 수요가 몰리면서 판교, 용인 수지구, 상현동, 풍덕천동 등 주변 지역으로 인구가 이동할 가능성이 큽니다.
• 이로 인해 전셋값 상승이나 집값 상승이 발생할 수 있고, 기존 주민들이 외곽으로 밀려나는 젠트리피케이션 현상이 우려됩니다.

서울 집값 자극 가능성

• 수도권 분산 효과를 기대했지만, 이주 수요가 오히려 서울로 몰릴 경우, 이미 공급이 부족한 서울의 집값·전셋값이 추가로 상승할 가능성도 있습니다.

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5. 현재 시장 분위기와 변수

윤석열 대통령의 비상 계엄 선포로 인해 부동산 시장이 급격히 얼어붙은 상황에서, 1기 신도시 재건축이 영향을 받을 수 있습니다.

• 정보현 연구원은 **"현시점에서 사업 전망을 예단하기 어렵다"**고 말했습니다.
• 하지만 정부가 1기 신도시 재건축을 핵심 공약으로 삼고 적극적으로 추진 중인 만큼, 사업이 완전히 중단될 가능성은 낮아 보입니다.
• 만약 최악의 상황이 오더라도 가장 주목받는 단지들은 사업이 계속 진행될 것으로 보입니다.

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6. 분당 아파트, 사도 될까?

분당 아파트는 이미 재건축 기대감으로 가격이 많이 올랐습니다. 따라서, 지금 당장 투자에 나서기보다는 다음을 신중히 고려해야 합니다.

1. 단기 과열 여부
   • 현재 호가는 이미 미래 기대감을 선반영한 상태로 보입니다. 단기적으로 추가 상승 여력이 크지 않을 수 있습니다.
2. 재건축 진행 상황
   • 단지별로 재건축 속도가 다르므로, 특정 단지가 아닌 분당 전체 시장에 대한 기대감만으로 투자하는 것은 위험할 수 있습니다.
3. 이주 대책과 시장 안정성
   • 이주 수요 문제로 인해 주변 지역 집값이나 전셋값이 상승할 가능성이 있으므로 시장 전반을 관찰해야 합니다.

결론적으로, 분당 아파트는 중장기적으로 상승 가능성이 있지만, 현재는 신중하게 접근해야 한다는 의견입니다. 단기 투자보다 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직할 것입니다.