[부동산 소식] 전세 난민 시대? 집주인 vs 세입자, 전세갱신 전쟁이 시작됐다!

 

전세 난민 시대? 집주인 vs 세입자, 전세갱신 전쟁이 시작됐다!
전세보증금 폭등! 이사철마다 터지는 임대차 분쟁의 진실은?

 

 

 

최근 가을 이사철을 맞아 전세 계약이 만료되는 가구가 많아지면서 전세가격 상승과 맞물려 임대차 계약 갱신을 둘러싼 갈등이 늘고 있습니다. 집주인은 보증금을 올리고 싶어하지만, 세입자는 인상된 보증금이 부담돼 원래대로 계약을 갱신하고 싶어 하기 때문입니다.

 

임대차 분쟁의 증가
임대차분쟁 조정위원회에 따르면 주택임대차 관련 분쟁 건수는 해마다 증가하고 있습니다. 2020년에는 44건이었지만, 2021년 353건, 2022년 621건, 2023년에는 665건으로 늘어났습니다. 올해 6월까지도 332건이 접수되어, 연말까지 지난해보다 더 많아질 것으로 보입니다.

 

전세가격 상승 현황
부동산정보광장 자료에 따르면, 현재 서울 아파트 평균 전세가격은 약 5억 7,513만 원으로, 2년 전보다 3,500만 원 이상 올랐습니다. 전세가 상승률은 매매가 상승률을 넘어서며 세입자 부담이 커지고 있습니다. 수도권 전세가 상승률은 4.43%로 매매가 상승률 1.84%를 크게 앞지르고 있습니다.

 

임대차 2법이란?
임차인을 보호하기 위해 도입된 임대차 2법은 두 가지 주요 규정이 있습니다.

1. 계약갱신청구권: 세입자가 원하면 집주인은 특별한 사유 없이 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.
2. 전월세 상한제: 계약 갱신 시 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한합니다.

계약갱신청구권에는 세 가지 유형이 있습니다:

1. 합의 갱신: 집주인과 세입자가 합의하여 갱신하는 경우.
2. 갱신요구권 청구에 의한 갱신: 세입자가 갱신을 요구할 수 있는 경우.
3. 묵시적 갱신: 계약 만료 전 양측이 아무런 의사표현을 하지 않았을 때 자동으로 갱신되는 경우.

묵시적 갱신의 경우
묵시적 갱신은 주택임대차법에 따라, 계약 만료 2~6개월 전에 양측이 아무런 의사 표현을 하지 않았을 때 적용됩니다. 이때 계약 조건은 이전과 동일하고, 주택은 2년, 상가는 1년이 보장됩니다.

 

예를 들어, A씨는 계약 만료 두 달 전까지 집주인에게서 아무런 통보를 받지 않았기에 묵시적 갱신에 해당합니다. 이 경우, 직계 가족이 들어오는 경우라도 계약 해지가 어렵습니다. 반대로, 만약 집주인이 2개월 전까지 연장하지 않겠다고 미리 통보했다면, 집주인 본인이나 직계 가족이 들어오는 경우에는 갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

 

집주인이 거짓으로 계약을 해지한 경우
집주인이나 직계 가족이 실제로 거주하지 않고, 새로운 세입자를 들이기 위한 목적으로 거짓 해지를 한 경우에는 세입자가 전입세대를 조회하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.