[부동산 소식] 서울 부동산 다시 불타오른다! 30억 돌파 단지 속출
서울 부동산 상승 신호탄? 토지거래허가제 해제 이후 시장 변화 정리
최근 서울 부동산 시장이 다시 들썩이고 있습니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)를 비롯해 마포구, 성동구 등지에서도 아파트 가격이 오르는 모습이 나타나고 있습니다. 이런 상승세의 주요 원인은 토지거래허가제(토허제) 해제, 한국은행의 기준금리 인하, 아파트 공급 감소 전망 등이 꼽힙니다.
1. 토지거래허가제 해제가 부동산 시장에 미친 영향
서울시는 최근 강남·서초·송파구(강남 3구)를 포함해 일부 지역의 토지거래허가구역(토허구역)을 해제했습니다. 그동안 토허구역으로 지정된 지역에서는 주택을 구매할 때 실거주 목적이 아니면 매입이 어려웠습니다. 하지만 규제가 풀리면서 갭 투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식) 가 가능해졌고, 이에 따라 집값 상승이 시작됐습니다.
특히 강남 3구 중에서도 송파구 잠실동이 가장 큰 영향을 받았습니다. 대표적인 단지인 잠실 엘스·리센츠·트리지움의 경우, 전용 85㎡(국민평형)의 호가가 33억 원까지 오르는 등 가격이 급등했습니다. 송파구가 오르자 강남구와 서초구도 덩달아 상승하는 모습입니다.
한국부동산원에 따르면, 2월 셋째 주(19~25일) 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승했으며, 그중 송파구는 0.36%, 강남구는 0.27%, 서초구는 0.18% 상승하며 시장을 주도했습니다.
2. 강남 3구 외 지역도 상승 중: 마포·성동구 신고가 행진
강남 3구뿐만 아니라, 마포구와 성동구 등에서도 아파트 가격이 오르고 있습니다.
- 마포구 염리동 마포프레스티지자이
- 전용 59㎡: 18억 4500만 원(2월 17일 거래) → 신고가 갱신
- 전용 84㎡: 23억 9000만 원(1월 거래) → 직전보다 9000만 원 상승
- 신촌숲아이파크(139㎡): 30억 원(2월 14일 거래) → 최고가 경신
- 성동구 성수동 트리마제
- 전용 69.72㎡: 31억 5000만 원(1월 거래) → 기존 최고가 대비 1억 5000만 원 상승
- 래미안옥수리버젠(134㎡): 31억 8000만 원(1월 거래) → 직전 대비 2억 6000만 원 상승
이처럼 강남권에서 시작된 가격 상승이 서울 다른 지역으로 확산되고 있으며, 이는 투자심리 회복의 신호로 볼 수 있습니다.
3. 기준금리 인하와 공급 감소도 가격 상승에 영향
부동산 시장을 자극한 또 다른 요인은 한국은행의 기준금리 인하입니다.
- 한국은행 금융통화위원회는 2월 25일 기준금리를 3.00%에서 2.75%로 0.25%포인트 인하했습니다.
- 금융위원회는 "대출금리에 기준금리 인하를 반영할 때가 됐다"고 언급하며 추가 금리 인하 가능성도 열어뒀습니다.
금리가 내려가면 대출 부담이 줄어들어 부동산 구매 수요가 늘어나는 경향이 있습니다. 특히, 주택담보대출 금리가 낮아지면 실수요자뿐만 아니라 투자자들도 적극적으로 시장에 뛰어들 가능성이 큽니다.
한편, 서울의 신규 아파트 공급 감소도 집값 상승을 부추길 수 있는 요소입니다.
- 올해 서울 아파트 분양 물량은 2만 1660가구로 예상되며, 지난해(3만 1443가구)보다 31.1% 감소
- 분양 일정이 확정되지 않은 물량이 51%(1만 1187가구)에 달해 공급 불확실성 존재
공급이 줄어들면 자연스럽게 수요가 몰리면서 집값 상승 가능성이 커집니다.
4. 앞으로 서울 부동산 시장은 어떻게 될까?
① 상승세가 지속될 것이라는 전망
전문가들은 올해 상반기를 기점으로 서울 부동산 시장의 본격적인 회복이 시작될 가능성이 크다고 보고 있습니다.
- 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원
- "토허제 해제가 기폭제가 됐고, 금리 인하와 공급 부족 이슈까지 겹쳐 상승 속도가 예상보다 빠르다."
"강남권을 중심으로 서울 전반으로 온기가 확산될 가능성이 높다." - 김제경 투미부동산컨설팅 소장
- "당초 올해 하반기쯤 상승을 예상했으나, 토허제 해제로 상승장이 더 앞당겨졌다."
"특히 서울은 2026년부터 공급량이 3분의 1 수준으로 줄어들 것으로 예상돼 추가 상승 가능성이 크다."
② 아직 신중해야 한다는 반론도 존재
반면, 서울 전체적으로 상승장이 본격화될지에 대해서는 신중한 의견도 있습니다.
- 함영진 우리은행 부동산리서치랩장"강남 3구 위주로 가격이 오르고 있지만, 서울 전역으로 확산될지는 변수들이 많다."
"추가 금리 인하 여부, 전세시장 변화, 정치적 불확실성 등도 영향을 미칠 것."
"현재 서울 아파트 거래량이 월 3000건 내외로 여전히 낮아, 상승세가 제한적일 수 있다."
5. 결론: 서울 부동산 상승 신호는 뚜렷, 하지만 전반적 상승장은 아직 판단 이르다
✔ 토지거래허가제 해제 후 강남 3구를 중심으로 집값 상승이 뚜렷하게 나타나고 있음
✔ 마포구·성동구 등에서도 신고가가 속속 나오면서 상승 분위기가 확산되는 중
✔ 금리 인하와 아파트 공급 부족이 상승세를 더 강하게 만들 가능성 있음
✔ 다만, 서울 전역으로 상승장이 확산될지는 지켜봐야 하며, 거래량 회복이 관건
올해 서울 부동산 시장은 강남권을 중심으로 상승세가 뚜렷해지고 있지만, 아직 시장이 본격적으로 과열되었다고 단정하기에는 이르다는 것이 핵심입니다. 앞으로 금리 인하 속도, 전세 시장 변화, 추가적인 규제 변화 등이 시장에 어떤 영향을 미칠지 계속 지켜봐야 할 것입니다.