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[부동산 소식] 전세사기 피해 당했다면? 당장 이 조치부터 하세요!

골드트리_ 2024. 12. 27. 16:00
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전세사기 피해 당했다면? 당장 이 조치부터 하세요!
보증금 돌려받는 법, 이사하면 끝장난다? 꼭 읽어야 할 꿀팁

 

 

 

 

전세사기 피해를 당했을 때 어떻게 대처해야 하는지 자세히 설명드리겠습니다. 아래 내용을 단계별로 정리해보았습니다.

1. 전세사기 피해가 의심될 때 첫 조치

  • 계약 해지 의사 통보
    계약 종료 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지 의사를 전달해야 합니다.
    • 법적 근거: 주택임대차보호법에 따르면, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해지 의사를 통보하지 않으면 계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)됩니다.
    • 묵시적 갱신 상태에서도 세입자가 원하면 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 해지 의사를 통보한 시점부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
    • 기록 남기기: 해지 의사를 전달할 때는 증거를 남겨야 합니다. 문자, 전화 녹음도 가능하지만 내용증명 우편을 보내는 것이 가장 확실합니다.

2. 집주인과 연락이 닿지 않을 경우

  • 공시 송달 제도 활용
    • 공시 송달은 상대방이 서류를 고의로 받지 않거나 연락이 되지 않을 때 법원을 통해 서류를 보냈다고 간주하는 제도입니다.
    • 이를 통해 집주인이 "계약 해지 의사를 전달받지 못했다"라고 주장하는 상황을 방지할 수 있습니다.
    • 신청 방법: 대법원 전자소송 홈페이지에서 신청 가능합니다.

3. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우

1) 전세보증금 반환보증(반환보증) 가입 여부 확인

  • 반환보증에 가입했다면, 보증기관에 반환보증 이행을 청구할 수 있습니다.
    • 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 보험 상품입니다.
    • 보증기관: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증
    • 청구 조건: 전세 계약 해지나 종료 후 한 달이 지나도록 보증금을 돌려받지 못한 경우.

2) 반환보증 미가입 시

  • 소액 임차인 여부 확인
    • 주택임대차보호법에 따르면 소액 임차인은 집이 경매로 넘어가도 다른 권리보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.
    • 다만, 돌려받는 금액은 지역별로 정해진 최우선 변제금 한도 내에서 가능합니다.
      • 서울: 보증금 1억6000만 원 이하 → 최우선 변제금 5500만 원
      • 경기·인천·세종: 보증금 1억4500만 원 이하 → 최우선 변제금 4800만 원
      • 경기 외곽·지방 광역시: 보증금 8500만 원 이하 → 최우선 변제금 2800만 원
      • 그 외 지역: 보증금 7500만 원 이하 → 최우선 변제금 2500만 원

4. 이사를 가야 할 경우

  • 대항력과 우선변제권 유지 필수
    • 대항력과 우선변제권을 유지해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
    • 이사 시 주의: 다른 곳으로 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라지므로, 보증금을 받기 전에는 함부로 이사하지 않는 것이 좋습니다.
    • 임차권 등기명령 신청:
      • 이사가 불가피하다면 법원에 임차권 등기를 신청하세요.
      • 임차권 등기를 하면 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

5. 경매로 보증금을 회수하는 방법

  • 경매 신청 자격 확보
    • 지급 명령 제도 활용:
      • 법원이 집주인에게 돈을 돌려주라고 명령하는 제도입니다.
      • 피해자가 직접 법원을 방문하거나 인터넷으로 신청 가능하며, 비용은 약 6만 원으로 소송보다 저렴합니다.
      • 단, 집주인이 명령에 이의를 제기하거나 서류 전달이 어려운 경우에는 소송이 필요합니다.
  • 응찰자가 없어 경매가 유찰될 경우
    • 대항력과 우선변제권이 있는 세입자는 전셋집이 경매에서 낙찰만 되면 보증금을 회수할 수 있습니다.
    • 하지만 경매가 계속 유찰되면 세입자가 직접 낙찰받는 방법도 고려할 수 있습니다.
    • 단, 주택을 이후에 보증금보다 높은 가격에 팔 수 있는지 신중히 검토해야 합니다.

6. 전세사기 피해자로 인정받을 경우 받을 수 있는 지원

피해자 요건

  • 아래 조건을 충족하면 전세사기 특별법상 피해자로 인정받을 수 있습니다.
    1. 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 갖춘 경우
    2. 보증금 5억 원 이하
    3. 피해자가 다수 발생
    4. 집주인이 보증금을 반환할 의도가 없다는 정황이 있을 경우

지원 제도

  • 법률·금융·주거 지원
    무료 법률 상담, 저리 대출, 공공임대주택 제공 등 지원 가능.
  • 경매 및 공매 지원
    LH(한국토지주택공사)에서 피해자를 대신해 경매에 참여해 주택을 저렴하게 낙찰받고, 피해자에게 10년간 무상 임대로 제공.
  • 신용 회복 및 세금 감면
    피해자들에게 신용 회복 및 조세채권 안분을 지원.

자세한 지원 내용은 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 HUG 안심전세포털(www.khug.or.kr/jeonse)에서 확인할 수 있습니다.

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